Milano, Roma, Torino: parte da queste città l’analisi della domanda di nuovo prodotto residenziale. Nell’intervista che segue Giuseppe Crupi, CEO Abitare Co. ci illustra gli scenari di mercato delle principali città europee preferite dagli investitori italiani.
Dott. Crupi, quali, a suo parere, saranno i trend e le dinamiche economiche e immobiliari che peseranno di più, quest’anno, sul settore del dell’intermediazione del residenziale nuovo? Partiamo naturalmente da Milano, per poi allargare lo sguardo su altre realtà italiane per voi significative.
Guardando innanzi a tutto a Milano il primo dato significativo su cui si deve puntare l’attenzione è il calo dei residenti milanesi a causa della pandemia. La città ha perso diciottomila abitanti in due anni. È come se dalla metropoli si fosse staccato un intero quartiere: al 31 dicembre del 2021 gli iscritti all’anagrafe erano 1.386.285, nello stesso giorno dell’anno prima 1.392.502. Purtroppo il traguardo di 1,4 milioni di abitanti raggiunto nel 2019 è sfuggito di mano appena dodici mesi dopo per i motivi che conosciamo tutti. Attenzione, solo tra il 2019 e il 2020 abbiamo contato dodicimila residenti in meno. Un dato dettato dalle tanti morti cittadine da coronavirus e in parte dal fenomeno del ritorno alle regioni d’origine favorito dallo smart working. Nel 2021 una seconda flessione: altri seimila abitanti in meno. Certo, il calo si è dimezzato e speriamo che nel 2022 la curva torni a crescere. Gli effetti sul mercato immobiliare si fanno sentire, in particolare sul mondo dell’usato e degli affitti. Quanti appartamenti sono tornati sul mercato, una volta lasciati da questi 12.000 residenti? Altro dato di carattere demografico e sociale che caratterizza la nostra città e buona parte delle aree urbane del nostro Paese: Milano è sempre più anziana (gli over 65 sono il 22,4 per cento del totale) e crescono le famiglie monocomponenti. I single hanno raggiunto ormai il 44 per cento della popolazione. Dati che devono far riflettere tutti gli attori del real estate sul futuro di questa città. Sulle nuove costruzioni, e questo vale per Milano, ma anche per città come Roma o Torino, dove noi abbiamo iniziato a lavorare, oggi bisogna innanzi tutto considerare l’impennata dei prezzi delle materie prime e l’aumento dei prezzi delle (rare) aree edificabili. Per fare solo due esempi, l’acciaio e il legno per l’edilizia abitativa hanno subito nell’ultimo anno dei rincari superiori al 50 per cento in media, con punte anche superiori al 100 per cento per particolari materiali. In sintesi, i costi degli appalti stanno crescendo (e l’aumento del tasso di inflazione ne è una conseguenza) e questi aumenti inevitabilmente si vanno a ripercuotere sul prezzo finale di vendita del prodotto.
Dopo decenni, si torna a parlare di inflazione: varrà ancora la vecchia equazione a favore dell’investimento sul mattone?
È vero che in passato lo strumento per mettere al riparo i propri risparmi dall’inflazione è stata la casa. Ma si agiva in un contesto in cui il costo della vita era anche a doppia cifra. Il surriscaldamento dei prezzi oggi, materie prime ed energia soprattutto, credo sia stato provocato in gran parte dalla pandemia con l’interruzione della supply chain e il conseguente impatto sulla produzione industriale e sulla fornitura dei beni di consumo. Gli aumenti del settore energetico derivano da quanto succede in Europa a livello di politica internazionale e, nel mondo in generale, in relazione alla produzione e alla richiesta di petrolio. L’inflazione incide negativamente sulla propensione ai consumi delle famiglie, mentre l’aspettativa di inflazione spinge ad accelerare gli investimenti. Io non credo che il tasso di inflazione salirà in maniera costante in futuro e comunque, indipendentemente da esso, la domanda di case resterà vivace, almeno nel medio periodo.
A proposito di propensione all’investimento: a fine gennaio avete pubblicato una ricerca, a cura del Centro Studi di Abitare Co., in cui avete monitorato i mercati di 5 città europee (Milano, Berlino, Barcellona, Londra e Parigi), dove gli italiani, sia clienti istituzionali che privati, amano investire: che cosa ne è emerso? Quali effetti ha avuto l’impatto del Covid sul segmento degli affitti degli ultimi due anni?
Il settore residenziale in Europa ha ottenuto risultati eccezionali nel 2021 dando prova di una grande solidità rispetto alla crisi provocata dalla pandemia. I volumi di investimento sono cresciuti significativamente (58 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2021), e la quota del settore sul totale degli investimenti è aumentata (+30 per cento), al punto che ora è il più grande settore di investimento in diversi paesi europei. Il comparto multifamily è il segmento più attivo. L’elevata domanda degli inquilini assicura tassi di occupazione e di riscossione degli affitti elevati e stabili e sostiene la fiducia degli investitori. A queste condizioni, con sempre più soggetti interessati ad incrementare i loro investimenti nel segmento residenziale, assisteremo ad una maggiore pressione al ribasso sui rendimenti. La stabilità del prodotto multifamily si traduce in accordi di portafoglio sempre più grandi e rende meno impegnativo il finanziamento di progetti di sviluppo residenziale su larga scala. L’esodo dalle città di cui si è parlato all’inizio della pandemia non si è mai realmente materializzato; tuttavia, si conferma che ci sarà negli anni a venire un crescente interesse degli investitori per le città secondarie, soprattutto perché i prezzi delle grandi città aumenteranno ancora e l’accessibilità alla casa sarà più facile nei centri urbani secondari. Inoltre, gli affitti al di fuori delle città metropolitane sono più bassi e l’elevata domanda, combinata con rendimenti più elevati, rende il residenziale un’interessante opportunità di investimento a lungo termine.
Per concludere, ci illustra quali i piani di sviluppo di Abitare Co., a breve-medio termine: a fine 2022, quali risultati volete portare a casa?
Abbiamo avviato la nostra attività di servizi nella Capitale, consci del fatto che Roma, nonostante lo stop imposto dal Covid, ha interessanti prospettive di sviluppo sul fronte delle nuove residenze. Stiamo portando il nostro know how di società di servizi all’avanguardia nel panorama del real estate italiano nella più popolata ed estesa area metropolitana italiana. Per noi è importante intervenire a monte, valutando insieme ai nostri committenti , investitori e promotori, le soluzioni che vadano a ridurre il livello di stress durante la fase di acquisto e dare all’acquirente o al locatore un prodotto che gli garantisce un completo benessere quando entra nella sua nuova casa.
